PT
EnglishEspañolPortuguês
Entrar Comece grátis
Os três modos do Devlot

Modo BRRR

Você compra, reforma, aluga, refinancia e repete.

BRRR é a estratégia de quem fica com a casa: você compra um imóvel que precisa de reparos, reforma, aluga e o banco refinancia pelo novo valor. Esse empréstimo paga o que você devia e devolve boa parte do seu dinheiro para você partir para o próximo. O Devlot faz as contas de cada etapa.

Comece grátis Testar a calculadora

Quanto você coloca, quanto tira ao refinanciar e se o aluguel cobre o que o banco pede, com as mesmas fórmulas do app.

Casa térrea pronta ao entardecer
Pronta para alugar

As 5 letras

B, R, R, R, R: um caminho que volta ao começo.

Cada letra é uma etapa do negócio, e em cada uma o seu dinheiro se move. Veja com uma casa de exemplo de $155,000 que, reformada, vale $275,000.

  1. BBuy

    Comprar

    Você compra uma casa que precisa de reforma, quase sempre com hard money: um empréstimo curto para investidores que financia parte da compra e o rehab.

    Exemplo Compra$155,000o hard money coloca $162,000

  2. RRehab

    Reformar

    Você faz a obra. Enquanto ela dura, você paga os juros do hard money e o holding: luz, água e o que custa manter a casa vazia.

    Exemplo Rehab de 4 meses$38,000+ $5,670 de juros

  3. RRent

    Alugar

    Você consegue um inquilino. Do aluguel você tira vacância, administração, impostos, seguro e uma reserva: o que sobra é o NOI, a renda líquida.

    Exemplo Aluguel de $2,550$1,662/mêsde renda líquida (NOI)

  4. RRefinance

    Refinanciar

    O banco empresta uma porcentagem do ARV (quanto a casa vale já reformada) em 30 anos. Esse empréstimo paga o hard money e o que sobra volta para você.

    Exemplo Refi a 75% do ARV$206,250você tira $44,250

  5. RRepeat

    Repetir

    Com o dinheiro que você tirou, você parte para a próxima casa. A que você já tem continua alugada e pagando o empréstimo dela.

    Exemplo Você recupera80%ficam $11,189 dentro

O seu dinheiro, no exemplo

Você coloca $55,439 do seu bolso entre a parte que o hard money não financia, os fechamentos, os juros e o holding.

Você recupera ao refinanciar $44,250Fica dentro da casa $11,189

O caminho no app

Da casa que você está de olho à casa alugada.

Quando você abre um estudo, escolhe o tipo de projeto: Construção nova, Fix & Flip ou BRRR. Com BRRR, o app leva você por estas etapas.

1 Antes de comprar

O estudo no modo BRRR: quatro etapas antes da oferta.

Você coloca o imóvel e as casas parecidas vendidas perto (os comps, ou comparáveis). Com o preço por pé quadrado delas, o app propõe o ARV da sua casa já reformada; você ajusta. Depois você preenche a viabilidade e o resumo coloca os números lado a lado.

  • Imóvel · endereço, tamanho e dados da casa
  • Comps de casas (ARV) · à mão, ou com a busca com IA via Zillow
  • Viabilidade · compra, rehab, hard money, refi e aluguel
  • Resumo final · mostra se o DSCR chega a 1.25 e se o cash flow é positivo
Estudo · BRRRExemplo

2214 Oak Ridge Dr

Casa de 3 quartos · compra $155,000 · ARV $275,000

  1. 1Imóvel3 quartos · 2 banheiros · 1,480 SFPronto
  2. 2Comps de casas5 casas vendidas perto · $186/SFPronto
  3. 3Viabilidadehard money, refi e aluguelPronto
  4. 4Resumo finalGO ou NO-GO quem marca é vocêAgora
DSCR (mínimo 1.25)1.15 Não chega
Cash flow por mês$220 Positivo
Capital reciclado80%

O app mostra os números. A decisão é sua.

2 Os números do deal

Viabilidade BRRR: quatro etapas e o seu dinheiro em cada uma.

A tela separa o negócio em aquisição, valor criado, refinanciamento e cash flow. O financiamento da obra está incluído: quanto o hard money empresta, os pontos dele e os juros dos meses de obra. Se você compra all-cash, coloca as porcentagens em 0.

Os campos que você não toca começam com valores típicos da Flórida (2026). A tela avisa: troque pelos seus antes de decidir. Quando a análise fecha para você, você a aprova e ela fica registrada com a data.

  • Financiamento da obra · hard money, pontos de originação e juros
  • Refinanciamento · % do ARV, taxa e prazo, editáveis
  • Aluguel e operação · vacância, administração, impostos, seguro e reserva
  • Fotos de antes e depois · do rehab, na mesma tela do projeto
Viabilidade BRRRExemplo

As quatro etapas

Compra $155,000 · rehab $38,000 · ARV $275,000 · aluguel $2,550

1Aquisição
Compra + rehab$193,000
Fechamentos + holding$18,769
Juros da obra$5,670
Dinheiro investido$55,439
2Valor criado
ARV$275,000
Custo total$217,439
Equity criado$57,562
3Refinanciamento
Empréstimo do refi (75%)$206,250
Paga o hard money$162,000
Dinheiro que você tira$44,250
Fica dentro$11,189
4Cash flow
Cash flow mensal$220
DSCR1.15
NOI anual$19,944
Cash-on-cash23.6%

3 Durante o rehab

A obra em um checklist de rehab, fase por fase.

Quando o estudo vira projeto, a obra não são as 9 fases de uma casa nova: é um checklist de rehab de 41 etapas, da avaliação e das licenças até deixar a casa pronta. Você marca o que foi feito, separa o que não se aplica à sua casa e coloca anotações em cada etapa.

  • Checklist de rehab · 9 fases, com o avanço de cada fase
  • Despesas e contabilidade · o que você vai pagando, por projeto
  • Cotações e contratos · com os seus subempreiteiros
  • Chat com IA · conhece a sua análise BRRR: aluguel, cash flow, DSCR e o que você tira
Checklist de rehabExemplo

Rehab · 2214 Oak Ridge Dr

41 etapas em 9 fases · você está em Cosmético — Cozinha

  • Avaliação e Licenças5 de 5
  • Demolição4 de 4
  • Sistemas / Instalações5 de 5
  • Estrutura e Exterior3 de 4
  • Cosmético — Cozinha2 de 5
  • Final e Listing0 de 6
Dois construtores revisando plantas em frente a uma casa em obra
O rehab, etapa por etapa

Calculadora

Mexa nos números e veja o seu dinheiro.

É a mesma conta que o app faz na Viabilidade BRRR, com os valores iniciais dele. Mexa na compra, no rehab, no ARV, no aluguel e na porcentagem do refi.

Sua casaExemplo
Mais premissas (fechamentos, hard money, refi, despesas)
Compra e obra

Título, selos, impostos do empréstimo, originação e seguro da compra já são calculados sozinhos; aqui você soma o resto.

Hard money

Compra all-cash? Coloque os dois primeiros em 0.

Refinanciamento
Aluguel e despesas

Se você apagar um campo, a calculadora faz o mesmo que o app: vacância 8%, administração 10%, e os impostos e o seguro são estimados a partir do ARV (1.8% e 0.56% ao ano) até você colocar os do seu tax bill e da sua apólice.

O que o app mostraExemplo
Dinheiro que você tira ao refinanciar$44,250
Dinheiro investido$55,439
Empréstimo do refi$206,250
Fica dentro da casa$11,189
Cash flow por mês$220
Capital reciclado80%

De cada $100 que você coloca, recupera $80 ao refinanciar.

O empréstimo do refi$206,250
Paga o hard money $162,000Volta para você $44,250
DSCR: renda líquida dividida pela parcela do refi1.15

DSCR 1.15: abaixo do 1.25 que o banco costuma pedir para um empréstimo de aluguel.

Custo total do projeto
$217,439
Empréstimo de hard money
$162,000
Fechamentos (calculados + outros)
$15,769
Juros da obra
$5,670
Holding da obra
$3,000
Equity criado (ARV menos custo)
$57,562
Renda líquida (NOI) por mês
$1,662
Parcela do refi por mês
$1,442
Impostos e seguro por ano
$5,000
Cash-on-cash (sobre o que fica dentro)
23.6%

O app mostra os números. A decisão é sua.

O que inclui

O que o app faz no BRRR e em qual plano.

Analisar o deal está disponível desde o teste grátis. Acompanhar a obra vem com o plano Developer.

  • Estudo no modo BRRRTeste grátisImóvel, comparáveis de casas (ARV), viabilidade e resumo final.
  • Viabilidade BRRRTeste grátisHard money, refi, aluguel, cash flow, DSCR e capital reciclado; é aprovada com data.
  • Comparáveis colocados à mãoTeste grátisVocê copia do Zillow ou do MLS sem gastar buscas.
  • Busca de comparáveis com IAAvaliadorCasas vendidas perto, via Zillow.
  • Chat com IAAvaliadorVocê pergunta pelo seu aluguel, seu cash flow ou seu DSCR e ele responde com a sua análise.
  • Checklist de rehabDeveloper41 etapas em 9 fases, com anotações e etapas que não se aplicam.
  • Despesas, contabilidade e fluxo de caixaDeveloperO que você paga na obra, por projeto.
  • Equipe com funçõesDeveloperVocê convida a sua equipe e cada um vê a sua parte.

Teste grátis

$0

1 estudo e 1 projeto. Ideal para analisar o seu primeiro BRRR.

Avaliador

$59/mês

8 estudos · 5 projetos · 25 buscas de comparáveis por mês · chat com IA.

Developer

$149/mês

40 estudos · 25 projetos · checklist de rehab, despesas, contabilidade, cotações, contratos e equipe.

Construtora

$349/mês

Estudos e projetos ilimitados, equipe sem limite e suporte prioritário.

Ver todos os preços

Perguntas

O que nos perguntam sobre BRRR.

O Devlot não empresta dinheiro nem dá consultoria financeira ou jurídica: faz as contas com os seus números.

O que significa BRRR?

São as iniciais em inglês de Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat: você compra uma casa que precisa de reparos, reforma, aluga, o banco refinancia pelo novo valor e, com o dinheiro que você recupera, parte para a próxima. Em vez de vender, você fica com a casa e com o aluguel dela.

Por que o refinanciamento não me devolve tudo o que coloquei?

Porque o empréstimo novo primeiro paga o hard money com que você comprou e reformou. Só o que sobra volta para o seu bolso. Por isso o app separa o empréstimo do refi, o que vai para pagar o hard money, o dinheiro que você tira e o que fica dentro da casa.

O que é o DSCR e por que aparece 1.25?

O DSCR (debt service coverage ratio) divide a renda líquida do aluguel pela parcela mensal do empréstimo. Com 1.00 o aluguel mal cobre a parcela. Para um empréstimo de aluguel os bancos costumam pedir 1.25 ou mais, e esse é o mínimo com que o app compara o seu número. Cada banco tem a sua regra: confirme com o seu.

De onde saem os valores com que a calculadora começa?

O hard money (80 por cento da compra, 100 por cento do rehab, 10.5 por cento de juros e 2 pontos), os custos de fechamento e o refi a 75 por cento do ARV, 7.5 por cento em 30 anos, são os valores iniciais que o app usa, típicos da Flórida em 2026. Todos podem ser trocados, aqui e no app. Troque pelos do seu credor antes de decidir.

O Devlot me empresta o dinheiro ou me diz se devo comprar?

Não. O Devlot não empresta dinheiro nem é consultor financeiro ou jurídico. O app faz as contas com os números que você coloca e mostra tudo organizado. A decisão de comprar é sua.

Qual plano eu preciso para BRRR?

O estudo no modo BRRR e a Viabilidade BRRR estão disponíveis desde o Teste grátis (1 estudo e 1 projeto). O Avaliador soma a busca de comparáveis com IA e o chat. O Developer soma o checklist de rehab, despesas, contabilidade, cotações, contratos e equipe.

Buy · Rehab · Rent · Refinance · Repeat

O seu próximo BRRR começa pelos números.

Crie sua conta, coloque a casa que você está de olho e veja quanto você colocaria, quanto tiraria ao refinanciar e se o aluguel cobre.

Comece grátis Ver os outros modos
Construtor no escritório revisando o Devlot no monitor
E você parte para a próxima