PT
EnglishEspañolPortuguês
Entrar Comece grátis
Os três modos do Devlot

Modo Fix & Flip

Compre, reforme e venda sabendo quanto sobra para você.

Antes de fazer uma oferta por uma casa, veja até quanto você pode pagar, quanto custa de verdade reformá-la e vendê-la, e quanto sobra no final. Depois, você acompanha o rehab etapa por etapa pelo celular.

Comece grátis Testar a calculadora

Grátis para testar: 1 estudo e 1 projeto, e os primeiros 14 dias com tudo liberado. Funciona no navegador e no celular.

Dois homens revisam uma planta em frente a uma casa térrea
A casa que você está de olho

As palavras do mercado

Seis palavras e você já fala de Fix & Flip.

Um Fix & Flip é comprar uma casa que precisa de reparos, reformá-la e vendê-la. Estas são as palavras que você vai ver no app.

  • ARVAfter Repair Value

    Quanto a casa valeria já reformada. Sai de casas parecidas vendidas perto.

  • MAOMaximum Allowable Offer

    Sua oferta máxima: 70% do ARV menos o rehab. Acima disso, o negócio fica apertado.

  • RehabA reforma

    Quanto custa arrumar a casa, por itens e com uma contingência (uma reserva para imprevistos).

  • Hard moneyO empréstimo

    Um empréstimo de curto prazo e juros altos para comprar e reformar. É pago na venda.

  • HoldingManter a casa

    O que você paga por mês enquanto a casa é sua: impostos, seguro e contas.

  • CompsComparáveis

    Casas parecidas vendidas perto. Com elas se calcula o ARV.

O caminho

Da casa que você viu à casa vendida.

Você cria um estudo, escolhe o tipo «Fix & Flip» e o app leva você por 4 seções: Imóvel, Comps de casas (ARV), Viabilidade e Resumo final. Se você disser GO, o estudo vira projeto com os mesmos números.

1 Antes da oferta

Primeiro, quanto vale a casa já reformada.

Você coloca o imóvel e as casas parecidas vendidas perto. O app calcula o ARV com esses comparáveis, mas nem todos pesam igual: uma casa vendida no mês passado pesa mais do que uma que só foi anunciada ou que foi vendida há um ano.

  • Imóvel · o endereço, o preço e o que você procura na casa
  • Comps de casas · você os coloca à mão, sem limite em nenhum plano
  • Pesquisa com IA · busca casas vendidas perto, via Zillow
  • ARV ponderado · cada comparável com a sua porcentagem e o porquê
Comps de casas (ARV)Exemplo
1512 Oak St$325,000100%vendida há 2 meses · 1,420 SF · $229/SF
980 Pine Ave$349,00090%vendida há 5 meses · 1,610 SF · $217/SF
2201 Elm Dr$326,00070%só anunciada, não vendida · 1,380 SF · $236/SF
77 Cedar Ct$307,50050%vendida há 14 meses · 1,500 SF · $205/SF
$224/SF ponderado · ARV de referência$325,000

2 Antes de comprar

Depois, até quanto oferecer e quanto sobra para você.

Na Viabilidade o app calcula a sua oferta máxima (MAO) e diz se o seu preço fica acima ou abaixo dela, com o número. Logo abaixo, monta o custo completo: compra e fechamento, rehab, empréstimo, holding e venda. No Resumo final você vê se fica abaixo do MAO e com lucro, e decide GO ou NO-GO.

  • Rehab por itens · 17 itens; você estima por $/SF (leve, média ou completa) e troca pelas suas cotações
  • Financiamento · hard money, pontos, juros e o custo do seu próprio dinheiro
  • Custos de compra e fechamento · seguro, título, impostos e fechamento do empréstimo
  • Quanto este deal aguenta? · o lucro se a obra demorar mais e a casa for vendida por menos
Orçamento de rehabExemplo
Estrutura · demolição, telhado, reparos$9,000
Exterior · janelas, portas, fachada$6,500
Sistemas · hidráulica, elétrica, HVAC$8,500
Interior · pisos, cozinha, banheiros, pintura$21,000
Fechamento · jardim, licenças, limpeza$3,000
Rehab $48,000 + 10% de contingência$52,800
Um homem revisa os números do seu projeto no computador do escritório
Os números, antes de assinar

3 Durante o rehab

Você comprou. Agora o rehab, etapa por etapa.

A tela de Obra vira um checklist de rehab: 9 fases e 41 etapas, da avaliação e das licenças até anunciar a casa no MLS. Cada etapa é marcada como feita ou «não se aplica», e leva as suas anotações.

  • Calendário · cada evento se liga a uma etapa; quando acontece, a etapa se marca sozinha
  • Fotos de antes e depois · para o comprador e para o credor
  • Despesas e cotações · quanto a obra custa de verdade
  • A Viabilidade continua viva · você ajusta um número e vê o lucro mudar

Teste aqui

Mexa nos números da sua casa e veja o que acontece.

É a mesma conta que o app faz, com os valores com que ele começa. Comece com o exemplo e coloque os da casa que você está de olho.

Seu deal

O que a conta já considera
  • Contingência do rehab: 10%
  • Hard money: empresta 80% da compra e 100% do rehab, a 10.5% ao ano, com 2 pontos
  • Holding: $1,800 por mês (impostos $900, seguro $500, contas $400)
  • Staging $3,500 e draws $500
  • Venda: 5% de comissão do corretor e 2% de fechamento
  • Seguro 0.8% e título 0.55% da compra; fechamentos fixos de $1,995 e $2,550
  • Seu dinheiro: o que o empréstimo não cobre, mais 10% de reserva, a 12% ao ano

São os valores com que o app começa (típicos da Flórida em 2026). Lá, cada um pode ser trocado pelos do seu credor e da sua empresa de títulos.

Viabilidade Fix & FlipExemplo
Oferta máxima (MAO) · regra dos 70% $174,700 $325,000 × 0.70 − $52,800 de rehab com contingência
Sua compra $170,000

Você está $4,700 abaixo do MAO

Lucro estimado$42,855
ROI (sobre compra + rehab)19.2%
Margem sobre o ARV13.2%
Custo total (all-in)$282,145
Custo do dinheiro$15,716
Do seu bolso$73,606

Para onde vai o dinheiro

  • Preço de compra$170,000
  • Custos de compra e fechamento$11,654
  • Rehab (com contingência)$52,800
  • Manutenção, staging e draws$13,000
  • Juros do hard money$8,260
  • Custos de venda$22,750
  • Juros do seu próprio dinheiro$3,680

E se algo der errado?

O lucro e o ROI se a casa for vendida por menos, se o rehab subir ou se a obra demorar mais.

  • Como você planejou$42,855ROI 19.2%
  • ARV −5%$27,743ROI 12.5%
  • ARV −10%$12,630ROI 5.7%
  • Rehab +10%$37,190ROI 16.3%
  • 3 meses a mais de obra$29,380ROI 13.2%

 

O app mostra os números. A decisão é sua.

O que mais faz

O resto que um flip precisa, no mesmo app.

  • E se eu alugar em vez de vender?

    Mesma compra, mesmo rehab, mesmo empréstimo: você coloca um aluguel e vê lado a lado vender contra refinanciar e alugar. Se o DSCR ficar abaixo de 1.25, o app avisa.

  • Quanto este deal aguenta?

    Uma tabela com o lucro e o ROI se a obra atrasar 3 ou 6 meses e se o ARV cair 5% ou 10%, e qual é o pior caso.

  • Fotos de antes e depois

    No projeto você guarda como a casa estava e como ficou, para mostrar ao comprador ou ao credor.

  • Assistente com IA

    Conhece o seu flip (compra, ARV e rehab com imprevistos) e responde com os seus números. Você pede uma pendência ou uma despesa e confirma antes de salvar.

    A partir do Avaliador

  • Subempreiteiros e cotações

    O seu cadastro de subempreiteiros e as cotações deles; ao aprovar uma, a despesa e um lembrete são anotados.

    Cotações a partir do Developer

  • Equipe com funções

    Você convida a sua equipe para o projeto e cada um vê a sua parte: quem está na obra não vê as suas margens.

    A partir do Avaliador

Qual plano inclui

Os números do flip, desde o plano grátis.

O estudo Fix & Flip com a viabilidade completa não custa nada. Você paga quando quer que a IA busque comparáveis ou quando já está reformando.

Grátis$0

Teste grátis

  • Estudo Fix & Flip: imóvel, comparáveis à mão, viabilidade e GO / NO-GO
  • MAO, rehab por itens, financiamento e «Quanto este deal aguenta?»
  • 1 estudo e 1 projeto
Comece grátis
Avaliador$59/mês

Para comparar casas

  • Tudo do plano grátis
  • Pesquisa com IA: 25 buscas de comparáveis por mês
  • Chat com IA e documentos
  • 8 estudos · 5 projetos
Escolher Avaliador
Developer$149/mês

Para reformar

  • Tudo do Avaliador, com 80 buscas por mês
  • Checklist de rehab, calendário, despesas, cotações e pendências
  • Equipe com funções (até 8 por projeto) e assistente no WhatsApp
  • 40 estudos · 25 projetos
Escolher Developer

Nos primeiros 14 dias você tem tudo liberado, como no Developer. Pagando por ano, você ganha 2 meses grátis. Ver todos os planos

Perguntas

O que perguntam os que fazem flips.

Ainda tem alguma dúvida? Crie sua conta grátis e teste com a próxima casa que você estiver de olho.

O que é a regra dos 70%?

É uma regra do mercado para não pagar demais: você oferece no máximo 70% do ARV (quanto a casa valeria já reformada) menos o custo do rehab. Os 30% que ficam de fora cobrem juros, fechamentos, a comissão na venda e o seu lucro. No Devlot o rehab entra com a contingência: com um ARV de $325,000 e um rehab de $48,000 mais 10%, a oferta máxima (MAO) é $174,700.

Por que o lucro sai menor do que na minha planilha?

Porque o app conta o que muitas planilhas deixam de fora: os custos de compra e de fechamento do empréstimo, os juros do hard money (o empréstimo de curto prazo para comprar e reformar) mês a mês, o holding (impostos, seguro e contas enquanto você reforma), a comissão e o fechamento da venda, e quanto custa o seu próprio dinheiro. Tudo aparece detalhado em «Para onde vai o dinheiro».

De onde sai o ARV?

De casas parecidas vendidas perto (os comparáveis, ou comps). Você os coloca à mão, sem limite em nenhum plano, ou, a partir do plano Avaliador, busca com a Pesquisa com IA, que traz casas vendidas perto via Zillow. Cada comparável pesa diferente: mais se foi vendido (não só anunciado), se é recente e se se parece com a sua casa em tamanho e quartos. O app mostra a porcentagem de cada um.

Os custos que o app traz servem para o meu estado?

São valores iniciais: um hard money típico (empresta 80% da compra e 100% do rehab, a 10.5% ao ano e com 2 pontos) e custos de fechamento da Flórida em 2026. Servem para começar em qualquer estado, mas dependem do seu credor e da sua empresa de títulos. No app cada valor pode ser trocado, e a tela avisa quais são típicos e não do seu deal.

Posso comparar vender com alugar?

Sim. Na Viabilidade você coloca um aluguel mensal estimado e o app mostra lado a lado vender (um lucro de uma vez só) e refinanciar e alugar (o cash flow de cada mês e quanto dinheiro fica preso na casa), com a mesma compra, o mesmo rehab e o mesmo empréstimo. Se o DSCR (quanto o aluguel cobre a parcela do empréstimo) ficar abaixo de 1.25, que é o que um banco costuma pedir, o app avisa. Para a análise completa de aluguel existe o modo BRRR.

Quanto custa?

Você pode começar grátis: o estudo Fix & Flip com a viabilidade completa entra no plano grátis (1 estudo e 1 projeto), e nos primeiros 14 dias você tem todas as funções liberadas. A busca de comparáveis com IA está a partir do plano Avaliador ($59 por mês); o checklist de rehab, o calendário e as despesas da obra, a partir do Developer ($149 por mês).

Fix & Flip · Comece pela oferta

O seu próximo flip começa com uma oferta bem feita.

Crie sua conta, coloque a casa que você está de olho e os comparáveis dela, e veja hoje mesmo até quanto você pode oferecer e quanto sobra para você.

Comece grátis Ver os outros modos
Casa térrea pronta ao entardecer
Reformada e pronta para vender