Cómo funcionan los draws de un préstamo de construcción
Actualizado 1 de octubre de 2026
El proceso, paso a paso
- Calendario de draws. Al cierre acuerdas con el banco cómo se libera el préstamo: por fase (cimientos, estructura, dry-in, instalaciones, acabados) o por porcentaje de avance.
- Pedido de draw. Al llegar a un hito pides el desembolso: las partidas terminadas, las facturas y, muchas veces, los lien waivers de los subcontratistas y proveedores que ya pagaste.
- Inspección. El banco manda un inspector (o usa la title company) para confirmar que el trabajo está hecho y que el avance coincide con lo pedido.
- Desembolso. El banco transfiere el monto aprobado, a veces menos una retención.
- Pago a los oficios. Pagas a subcontratistas y proveedores y juntas sus lien waivers, que vas a necesitar para el siguiente draw.
Un calendario de draws de ejemplo
| Draw | Hito | Parte del préstamo |
|---|---|---|
| 1 | Cimientos terminados | 15% |
| 2 | Estructura y dry-in | 25% |
| 3 | Instalaciones (plomería, electricidad, HVAC) | 20% |
| 4 | Drywall y acabados interiores | 25% |
| 5 | Inspección final y certificado de ocupación | 15% |
El interés: por qué crece a medida que sube la casa
En la mayoría de los préstamos de construcción pagas interés sobre lo desembolsado hasta ese momento, no sobre el préstamo completo. Al principio el interés es poco; en los últimos draws pagas sobre casi todo el préstamo. Por eso el costo real del dinero depende de lo rápido que avance la obra: dos meses de atraso al final cuestan mucho más que al principio.
Retención y lien waivers
La retención (retainage) es un porcentaje que algunos bancos guardan de cada draw hasta que la casa se termina, para asegurarse de que la obra se complete. Si aplica, y cuánto, lo dice tu contrato.
Un lien waiver es un documento en el que un subcontratista o proveedor renuncia a poner un gravamen (lien) por lo que ya se le pagó. El condicional vale cuando el pago se acredita; el incondicional, de inmediato. Que falte un waiver es de los motivos más comunes por los que un draw se traba.
Por qué los draws aprietan la caja
Normalmente les pagas a los oficios antes de que el banco desembolse. Entre el pedido, la inspección y la transferencia pasan días, y esa brecha sale de tu bolsillo. Lleva cada draw como pedido contra acreditado, con los días que lleva esperando, para llamar al banco con el dato en la mano.
- Pide el draw apenas se termina un hito, con los waivers listos.
- Ten un colchón de caja para al menos un ciclo de draw.
- Compara cada partida con el presupuesto del banco: un sobrecosto en una sola puede trabar el draw entero.
Preguntas frecuentes
¿Cuántos draws tiene un préstamo de construcción?
Lo fija tu contrato de préstamo. Son comunes los calendarios de cuatro a siete draws por hito, pero algunos bancos desembolsan por porcentaje de avance en vez de hitos fijos.
¿Pago interés sobre todo el préstamo de construcción?
Normalmente no. En la mayoría de los préstamos de construcción el interés corre solo sobre lo desembolsado hasta el momento, así que crece a medida que avanza la obra.
¿Qué pasa si la inspección de un draw no pasa?
El banco desembolsa menos de lo pedido, o nada, hasta que el trabajo esté completo. Lo vuelves a pedir cuando el hito esté terminado: otra razón para pedir solo hitos cerrados.